Mortgage Nedir?
Kaynak: mortgagenedir.com
Kelime manası ipotek anlamına gelen mortgage, esas itibariyle bir çeşit gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılıyor. Sistemin işleyişi ülkelere göre farklılık gösteriyor, ancak Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) üç Amerikan ve bir Alman modelini örnek alan dört yöntem önermiş durumda.
Yöntemler, genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15-20 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasına dayanıyor. Kredilerden doğan alacaklar, İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kuruluşları'na devrediliyor ve bu kuruluşlar devraldıkları alacaklar karşılığında ipotek yatırım fonu veya varlığa dayalı menkul kıymet ihraç ederek, satıyorlar. Sistem kendi kendini besliyor. Konut kredilerinin menkul kıymetleştirilmesinden elde edilen fonlar, tekrar sisteme aktarılıyor ve böylece finans kuruluşları uzun vadeli konut kredilerini finanse edebiliyorlar. Banka, müşteri adına müşterinin talep ettiği bir gayrimenkulü peşin olarak satın alarak mülkiyeti müşteriye devrediyor. Ancak müşterinin bankaya borcunun karşılığı olarak mülk ipotek ediliyor.
Müşteri bankaya borcunu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyor. Türkiye'de yaygın olarak uygulanan banka konut finansman kredileri arasında pek bir fark yok. Bugün de finans kuruluşları 48 veya 60 aya varan vadelerle ipotek teminatlı konut finansmanı yapıyor. "Mortgage" sistemi çok daha uzun vadelere yayılıyor. Genellikle 20 ila 30 yıllık vadeler söz konusu oluyor ve bu sayede aylık ödemeler de kira mertebelerine iniyor.
Mortgage piyasasında iki tip piyasa var. Birincil piyasa, finans kuruluşlarının kişilere verdiği kredilerden oluşuyor. Burada teminat olarak çoğunlukla tüketicinin ödeme gücü ve almak istediği konut dikkate alınıyor. Yurtdışında finans kuruluşlarına yardımcı olan servis sağlayıcı firmalar var, fakat henüz bu yapı Türkiye'de oturmuş değil. İkinci el piyasada ise finans kuruluşları veya kurumlar bu kredileri satın alıp, yurtdışından veya yurtiçinden ikincil yatırımcılara satıyor. Burada farklı metotlar uygulansa da çoğunlukla finans kuruluşları tahvil veya hisse senedi çıkarıp satıyorlar. Özünde varlığa dayalı menkul kıymet ihracı yapılıyor. Burada alıcılar zenginler, emeklilik fonları, sigortalar, direkt müşteri ile ilişki halinde olmayan toptan piyasadan kişiler oluyor. İkinci el piyasası finans kuruluşlarının likidite sorunu yaşamasını engelliyor ve verdiği kredilerin teminatını çabuk geri almasında yardımcı oluyor. İstikrar, sistemin anlamlı bir şekilde çalısması için gerek şartlardan sadece bir tanesi. Çok daha önemli bir şart da, finans kuruluşlarının veya konut finansman şirketlerinin ellerinde biriken kredi alacaklarını bir şekilde satılabilir kıymete çevirebilmeleri imkânı.
Finansçıların genel bir ifade ile "menkulleştirme" adını verdikleri bu yöntem, ipoteğe dayalı bir menkul kıymet kâğıdının ikincil bir pazarda alınıp satılabilmesini gerektiriyor. Bu sayede, menkul kâğıda temel teşkil eden mülkün mülkiyeti el değiştirmediği halde, taksitler üzerinde hak sahibi olan kolaylıkla değişebiliyor.
Dahası, mülkün kullanıcı tarafından satılması, başka bir ipotekli mülkle takası gibi işlemler de sistem içinde hızla ve güvenle yapılıyor. Böylece kredi ile satın aldığınız bir mülkü, geri ödemeler bitmeden elden çıkarabiliyor ve daha hoşunuza giden bir başka mülkü satın alabiliyorsunuz. Geçmiş ödemeleriniz yeni mülk için edindiğiniz krediden düşüyor. Bu sistem iki yüz yılı aşkın bir süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde kısmi farklılıklar da olsa uygulanıyor. Sistem, konut edinmeyi kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine, şehir planlamacılığının etkin bir noktaya gelmesine, mülkiyetin ve alişverişlerin kayıt altına alınmasına da büyük bir katkı sağlıyor. Devletin ve belediyelerin konutlandırma anlayışı büyük ölçüde toplu konut mantığına dayanıyor.
Toplu konut yaklaşımı ise, tabiatı icabı oluşturulduğu mevkide büyük rantları da beraberinde getiriyor. Buna karşın, "mortgage" sistemi etkin bir sermaye piyasasını gerektiriyor. Son on yıldır yaşadığımız inişli çıkışlı iktisadi şartlar, zaten sığ olan sermaye piyasalarımızı ne yazık ki etkinlikten hayli uzaklaştırdı.
Mortgage'in ekonomiye de getirisi olacak. Krizle 16 milyar dolardan 4 milyar dolarlara gerileyen inşaat sektörü canlanacak. Binlerce kişiye istihdam sağlanacak. İşçisinden işadamına herkesin kira öder gibi ev sahibi olmasını mümkün kılan mortgage piyasası için geri sayım başladı. Yasal altyapı oturtulduğu takdirde önümüzdeki sene sistemin faaliyete geçmesi planlanıyor. Ancak uzmanlara göre sağlıklı bir piyasa için daha gidilecek ve yapılacak çok iş var.
Enflasyon ve faiz oranlarının düşmesi ile birlikte canlanan gayrimenkul pazarında, 'kira öder gibi ev sahibi olma' imkanını sağlayan uzun vadeli ipotek kredileri, yani mortgage sisteminin Türkiye'de başlaması gündemde. Başta SPK ve Maliye Bakanlığı olmak üzere özel sektörden de birçok banka Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) aracılığı ile pazarın nabzını tutmaya çalışıyor. Sektörün önde gelen kuruluşları 2005 yılının ikinci yarısında sistemin hayata geçirileceğine inanıyor. Nitekim, SPK Başkanı Doğan Cansızlar da yasal düzenlemelerin bu yıl içinde tamamlanacağını ve 2005 yılının ikinci yarısına doğru Türk halkının mortgage ile tanışabileceğini söylüyor.
Mortgage, deprem ve ekonomik krizle 1994 yılından bu yana büyüklüğü 16 milyar dolardan 4 milyar dolara düşen gayrimenkul sektörünü canlandıracak anahtar bir proje olarak nitelendiriliyor. Sistemin sadece bununla da kalmayıp, emlak vergisi, konut değerlendirilmesi, ipotek alım-satımı gibi yürürlüklere de belli standartlar getireceği söyleniyor. Ancak tüm bu olumlu beklentilerin yanında, gerekli altyapının henüz tamamlanmadığına dikkat çeken işadamları, mortgage'in tüm kesimlere hitap etmesi için daha çok yol alınması gerektiğini vurguluyorlar. Özünde mortgage, Türkiye'de uygulanması gereken, birçok potansiyeli içinde barındıran faydalı bir proje, fakat sağlıklı işlemesi için özel sektör ve devletin üstüne çok iş düşüyor.
Devamı
