İlan edilen faiz, ödeyeceğimiz faiz mi ?
Kaynak: Dünya Gazetesi
Dört farklı opsiyonlu esnek ödeme planı sunan konut kredilerine ait ödeme opsiyonları şunlardır;
-Minimum Ödeme: En düşük ödeme tutarı genelde yüklenilen faiz tutarından azdır. Bu da negatif amortizasyon/faize sebebiyet vererek, şimdiki zaman ödemelerinizi azaltırken, gelecekteki ödeme miktarınızı normalin üstünde artırır
-Sadece Faiz Ödemeli: Bu opsiyonda tüketici tarafından kredinin ilk dönemlerinde sadece ana paranın faiz giderleri ödenir ve bu da kullanılan kredi için vadenin ilk zamanlarında daha az taksit ödenmesini sağlar. Ancak bu opsiyonda tüketici tarafından sadece faiz giderlerinin ödendiği dönemde, kredi ana para tutarı sabit kalır ve bu miktarda bu dönem boyunca hiç azalma olmaz.
-30 Yıl Vadeli Kredi:30 yıl vadeli geri ödeme planına dayalı kredi opsiyonu.
-15 Yıl Vadeli Kredi:15 yıl vadeli geri ödeme planına dayalı kredi opsiyonu.
Her planın kendine özgü avantaj ve dezavantajları bulunmaktadır. Bir kredinin 15 yılda ödenebilmesi için aylık ödemelerin çok yüksek olması gerekmektedir. Diğer taraftan hızlandırılmış bir ödeme planı kredinin vadesi boyunca sizi binlerce dolarlık faiz yükünden kurtarır.
Tersine, minimum ödemeli kredi türünde olduğu gibi negatif amortizasyonla sonuçlanan bir kredide, ödeme o aya düşen faizi kapsamadığı için aradaki fark kredi bakiyesine eklenir ve bu da kredi bakiyesinin her ay artmasına sebep olur. Ancak aylık taksit ödemeleri diğer kredi türlerine göre nispeten düşük kalarak, borçluya parasal esneklik sağlamaktadır.
Düşük ödemeli konut kredilerine olan aşırı ilgi konut fiyatlarını artırmaktadır. Diğer taraftan kredi kullandıran kuruluşlar, kredi hacimlerini korumak ve tüketicileri çekebilmek için kredi portföylerine, esnek ödeme seçenekleri olan kredi çeşitleri eklemektedirler.
Bu gün sizlere çok kısa olarak negatif amortizasyona izin veren kredi türlerinden bahsetmek istiyorum. Bu esnek ödemeli konut kredilerinde minimum ödeme önceden belirlenmiş bir hesaplama yöntemine göre yapılmaktadır. Örnek verirsek; 30 yıl vadeli % 1 faiz oranının geçerli olduğu, 300.000 YTL’lik bir krediyi ele alalım. Bu kredide minimum ödeme tutarı aylık 965 YTL olmaktadır. Kredi için geçerli faiz oranı olan % 1 oranına ‘ilan edilen faiz oranı’ denmektedir ve bu faiz oranı tüketici tarafından kredi kuruluşuna ödenen gerçek faiz tutarı veya ödeme oranından daha düşüktür.
Bunu şu şekilde açıklayabiliriz. Bu kredide çok revaçta bir endeks olan aylık hazine bonosu ortalamasına bağlı bir değişken faiz uygulanmaktadır. Aylık hazine bonosu ortalamasının hesaplama dönemi itibariyle %2 olduğunu varsayarsak, kredi kuruluşları tarafından, ödeme dönemi için geçerli olan bu endeks oran üzerine % 2,5 oranında bir kar marjı konulmaktadır. Böylece gerçek faiz oranı % 4,5 olarak uygulanmaktadır. Negatif amortizasyondan sakınmak ve yüzde dört buçuk oranındaki faiz tutarını ödemek için kredi kullanan tasarruf sahibi tarafından yüksek tutarlı bir ödeme yapılması gerekmektedir. Yatırımcı tarafından esasen 300.000 YTL için %4,5 faiz oranı üzerinden ödenmesi gereken aylık taksit tutarı 1.125 YTL’dir. Oysa, kredi kuruluşu tarafından yatırımcıya tanınan opsiyon nedeniyle, yatırımcı tarafından bu gerçek tutar yerine 965 YTL’lik bir minimum ödeme yapılmakta ve gerçek oranla yatırımcı tarafından ödenen minimum tutar arasındaki fark ise kredi bakiyesine eklenmekte ve bu kredi bakiyesini 300.160 YTL’ye yükseltmektedir. Başka bir değişle minimum ödeme planının uygulandığı kredi türünde, yatırımcı tarafından kendisine tanınan opsiyona istinaden yaptığı minimum ödeme kredi bakiyesini azaltmamakta, aksine yapılan her minimum ödeme kredi bakiyesinin her ay daha da artmasına sebep olmaktadır.
Burada önemli olan, tasarruf sahibinin bu kredi türünü seçerken, minimum ödeme ilk başlarda daha az ödeme anlamına gelmekle birlikte, bunun kredi bakiyesini artırıcı bir etkisinin olduğunu bilmesidir. Buradaki esas sorun, borçlunun bunu bilmeden bu kredi türünü seçmesi ve ödediği aylık taksit tutarlarının hesaplanmasında kullanılan faiz oranının, geçerli olan asıl faiz oranı olduğunu bilmemesi ve yaptığı ödemelerle borcunun azaldığını düşünmesidir.
Sonuç olarak yatırımcılara, kullandıkları kredi konusunda tam bilgi sahibi olmaları gerektiğini, bankalar ve diğer kredi kuruluşları tarafından kamuoyuna ilan edilen faiz oranlarının, krediye uygulanacak gerçek faiz oranlarını yansıtmadığını ve bu faiz oranlarına başka kalemlerinde eklenmesi suretiyle gerçek ödeme tutarlarının belirlendiğini önemle hatırlatıyor ve onlara kredi kullanmak için bankaya gittiklerinde, banka görevlisine aylık taksit ödemelerinin hesaplanmasında kullanılacak nihai faiz oranını da sormalarını ve ona göre karar vermelerini tavsiye ediyoruz.
Devamı
